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在整体经济下探、房地产市场高库存的双重压力下，房地产市场依然由黄金十年进入了白银时代。过去的十年，随着我国经济的不断发展以及城市化的快速推进，促使了我国房地产市场的迅速发展。然而，在房地产市场快速发展的同时，这其中也出现了很多问题，由于我国房地产市场经济处于不平衡的状态，导致城市和区域之间房地产市场的恶性扩张，极不利于人民生活水平的提高和整体经济健康持续的发展。
经济改革、城镇化的加速发展以及市场不断扩大化的需求等等一系列有利因素，促进了我国房地产行业的快速发展。但是在市场快速发展的同时，也引起了一系列的问题，比如房价增长过快、市场分化严重（一二线城市房价居高不下，三四线城市房价陷入高库存比的攻坚战中）、楼市趋于恶性竞争环境中等等。对于市场中出现的问题，国家也出台过一些调控政策进行调控，虽然有些政策起到了一定的作用，但也有很多问题没有得到解决。那么对于中国房地产市场未来的发展和趋势，我们应该从以下几个方面去思考和采取相应的对策。
一、我国房地产市场消费者需求分析
作为一种商品，从本质意义上说房地产价格是由供给和需求因素决定的。但房地产商品和房地产行业的特点，使得房地产的供给和需求具有独特的地方。由于对房地产需求的不同和消费者收入以及经济水平不同，房地产市场中存在几类不同的消费群体，他们对房地产产品有不同的需求，而影响房地产需求的主演因素有：(1)该种房地产的价格水平；(2)消费者的收入水平；（3）相关物品的价格水平；(4)消费者的偏好；(5)消费者对未来的预期。
当前我国房地产市场的需求大致可以分为生产性需求、消费性需求、投资性需求三种类型。其中，生产性需求是指物质生产部门和服务部门为满足生产经营需要而形成的对房地产商品的需求，其需求的主体是各类企事业单位和个体工商业者；消费性需求是由人们的居住需要而形成的房地产需求，主要是住宅房地产需求，其需求的主体是居民家庭。这类需求具有广泛性和普遍性，居住消费需求占整个房地产市场需求的绝大部分，一般占总需求的70%~80%左右；投资性需求是指人们购置房地产不是为了直接生产和消费而是作为一种价值形式储存，在合适的时候再出售或出租，以达到保值增值的目的。它本质上属于获利性的投资行为，房屋转售是为了获取差价收入，房屋出租是为了获得租金收入。
从目前房地产市场中我们可以得知，投资性需求在房地产市场占有很大比例，在房地产价格持续上涨的同时，已经把它当作一种投资商品，这种模式在一定程度上已经改变了市场中的供需平衡。
图1投资性房地产市场供给需求曲线
由图1可以看出，S代表供给曲线，D1、D2分别代表需求曲线，当投机购房者预期房价会上涨时，会增加其购买量，需求曲线表现为从D1向右移动到D2，对应的价格从P1上涨到P2，成交量由Q1增加到Q2，房地产市场的非均衡性特征在这里得到明显的体现。
二、房地产供给与开发现状
1.房地产供给分析
地产供给一般分为三个层次，现实供给层次、储备供给层次和潜在供给层次，这三个供给层次是动态变化的。现实供给层次是指房地产产品已经进入流通领域，可以随时出售和出租的房地产。通常也称其为房地产上市量，其主要部分是现房，也包括已经具备预售条件的期房。房地产的现实供给是房地产供给的主导和基本层次，它是房地产供给方行为状态，并不等于房地产商品价值的实现。房地产商价值的实现取决于供给和需求的统一。储备供给层次是指房地产生产者出于一定的考虑将一部分可以进入市场的房地产商品暂时储备起来不上市。这是生产者的主动商业行为，与人们说的空置房是有区别的，空置房主要是指生产者想出售而一时出售不了的房地产商品。
2.房地产开发现状
图一商品房销售指数
图二房地产投资开发指数
资料来源：国家统计局，中国产业信息网整理
房地产市场近年来高速增长趋势不在，行业改革加转型需求加大。从图一、图二可以看出年以来全国整体的楼市销售在政策不断利好的刺激下，温和回暖。1-5月全国商品房销售面积万平方米，同比下降0.2%，降幅大幅收窄；商品房销售额亿元，同比增长3.1%，已经回正。销售数据温和回暖，同比降幅收窄或略有增长，但我们仍然看到，房地产开发投资增速下行趋势没有改变。1-5月房地产开发投资累计完成额亿元，同比名义增长5.1%，增速比1-4月累计完成额增速回落0.9个百分点。
图三国房景气指数
数据来源：国家统计局，中国产业信息网整理
国房景气指数是从土地、资金、开发量、市场需求等角度综合反映全国房地产业基本运行状况的指数，指数高于为景气空间，低于为不景气空间。该指数在去年年中在95左右徘徊了几个月以后一路下行，年5月国房景气指数92.43，创下了年指数创立以来的历史低值。政策刺激带来的销售温和回暖并不能改变整个行业下行的趋势。房地产的库存和房地产企业的资金压力都在持续加码。根据国家统计局最新数据，年6月十大城市可售面积.27万平方米，比去年底今年初的高点略有下降，但仍处于高位；年1-5月房地产开发投资资金来源累计亿元，同比下降1.6%。
从上面几组数据可以看出，在经过长达十年的房地产黄金时期，在近期有所回落，虽然说在年的下半年有温和的回升，但是仍然不改房地产下滑的趋势。需求的下降以及经济发展的下滑，导致房地产高库存，在未来一两年甚至几年内都将是以去库存为主的开发模式。
一、房地产市场未来发展趋势
尽管经济增速的下滑和库存的快速增长，导致需求短暂回落，但未来一段时间中国房地产市场还有一定的发展空间。根据第六次人口普查数据计算结果，我国目前的住房还处在户均不到一套水平，还存在较大的住房需求缺口。但是经过一段长期的发展和摸索，未来中国房地产市场不会像前一段时间那样野蛮式的增长，一定是循序渐进，以市场细分的模式增长。
1.市场不断细分
市场真正处于理性后，行业的基本属性开始发挥作用，商品的价值规律开始发挥作用，供求关系决定商品房价格短期内升降的经济学原理、城市开发总量与总体消费需求决定泡沫存在与否的道理，开始为人们所认知。
简言之，当市场的“六大主体”（政府、金融机构、开发商、媒体、消费者、专家学者）逐步成熟后，就不应该再像以往一样以“线”划线，以点及面，而应该根据不同城市的人口规模、地理位置、经济总量、供求状况、资源禀赋、政策导向、城市化水平等，区别判定每一个城市的市场状况。
即使在目前的市场环境下，三四线城市的发展也不均衡，一些四线县级城市如神木县等，因在建规模过大，供需严重失衡；但在一些城镇化快速推进的中西部人口大县，仍不乏“日光盘”案例。
因此，我们在判定市场状况时，还是应回到它的基本面上，按照相关的基本指标对其做出细分和判断。
2.开发企业的细分
经过了二十多年的发展后，开发商阵营在不断地进行分化。以企业概念区分，有价值观驱动型，也有商业利益驱动型；有战略导向型，也有机会导向型；有上市公司，也有非上市公司；有激进扩张型，也有稳健甚至保守型；有跨国、跨省扩张型，也有区域发展型；有多业态综合开发型，也有单业态专业开发型。年至年期间，约50家开发企业先后以借壳或直接IPO方式上市，并主动在大中城市进行战略布局。未能与资本市场完成对接的房企在强大的资本驱动型对手面前，屡屡在激烈的土地竞拍过程中败下阵来，最终只能被迫向下一级市场转移。这种由大城市逐步向中等城市“梯次转移”现象在过去的9年中多发生在竞争较为激烈的一二线城市，近两年有向三线城市蔓延的趋势。
市场的规律再次告诉我们，一旦行业发展进入成熟期后，只有那些价值取向清晰、战略方向明确、管理规范透明、机制健全合理、学习创新能力卓越的企业，才能在激烈残酷的竞争中脱颖而出；那些终极目标模糊、机会导向、管理随意、无行为底线、短期利益至上的企业，面对日益激烈的市场竞争，必将不断地被边缘化，甚至改行出局。
3.产业和商业模式的细分
随着行业的不断成熟，房地产产品业态日渐丰富多元——住宅（毛坯、精装、科技、绿色、集成等）、商业（购物中心、商场、独立店、街铺等）、仓储物流和工业厂房、酒店、体育文化和旅游度假物业、酒店式公寓、养老养生物业等等，门类齐全。相对应的商业模式也在不断细分——快速周转、持有经营、产权式委托经营、基金代持、售后返租、以租代售等，模式不断创新。产品业态与商业模式丰富多元的目的，是为了平衡企业现金流和盈利能力的需要，满足资本市场对企业“持续盈利、稳定增长”的要求，最终提高企业生存和发展的核心竞争能力。
尽管市场不断分化，供需结构不断矛盾化，区域价格差别化不断扩大，但是整体市场将是以稳步增长的趋势发展下去。房价将逐步趋于理性，政府的有效调控，避免房地产泡沫的风险，促使房地产市场平稳健康的发展；未来将会有更多的保障房措施出台，以保障中低收入人口的住房需求；楼市的黄金十年已然过去，我们迎来的将是地产白银时代，创造一个合理、健康、稳步发展的房地产市场将是未来十年的一个大趋势。
